Wanneer een gebouw of een groep gebouwen verdeeld is volgens kavels die aan verschillende eigenaars toebehoren en die zowel een privatief gedeelte als gemeenschappelijke delen bevat, spreekt men over gedwongen mede-eigendom ( zie art 3.84 B.W.) en heeft men een syndicus nodig.
Hier kan van afgeweken worden indien de aard van de goederen dit rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met deze afwijking.
Dit wil zeggen dat indien men bvb een gebouw heeft met beperkte gemeenschappelijke delen ( bvb elk gebouwtje heeft zijn eigen privatieve ingang en weinig gemeenschappelijke delen) dan kan met instemming van alle mede-eigenaars hiervan afgeweken worden.
Indien een eigenaar toch een syndicus vraagt dan is een syndicus verplicht.
In een gedwongen mede-eigendom beschikken de mede-eigenaars niet alleen over het individueel eigendomsrecht van hun eigen kavel maar zijn ze ook onverdeeld eigenaar van de gemeenschappelijke delen. Dit onverdeeld eigendomsrecht wordt verplicht geregeld in de statuten die bestaan uit de Basisakte en het Reglement van Inwendige Orde (RIO)
Samengevat:
Een syndicus is dus meestal verplicht bij gedwongen mede-eigendom. Een gebouw verdeeld in kavels toebehorend aan verschillende mede-eigenaars met privatieve en gemeenschappelijke delen.
Wie kan er syndicus zijn?
De syndicus kan een natuurlijke persoon of een rechtspersoon zijn. Een van de mede-eigenaars kan optreden als syndicus. De meeste verenigingen van mede-eigenaars kiezen echter voor een professionele syndicus, erkend door de beroepsfederatie van immobiliënberoepen, het B.I.V.
Elke syndicus, professioneel of niet, moet een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Het beheer van een gebouw is niet zonder risico’s en indien er fouten gebeuren kan men aansprakelijk gesteld worden.
Tevens dient de syndicus zich in te schrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen ( KBO) zodat derden kunnen nagaan wie de syndicus is van een bepaalde residentie.
Voor een professionele syndic controleert de beroepsfederatie deze verplichtingen. Tevens is een beroepssyndicus onderworpen aan de deontologie van het B.I.V.. Deze plichtenleer legt strenge eisen op zodat de mede-eigenaars verzekerd zijn van een degelijk beheer. Klacht kan men neerleggen bij het B.I.V. indien de syndicus deze plichtenleer niet nakomt.
Mede-eigendom heeft zijn specifieke regels en dit brengt heel wat administratie met zich mee. Denk maar aan de algemene vergaderingen, boekhouding, keuringen, contracten, verzekeringen,...Keppek syndicus beheert dit allemaal volgens de laatste wetgeving.
